Eine Unterkunft, deren Dach eingestürzt ist, deren Wasser- oder Stromnetze außer Betrieb sind oder die Gegenstand einer kommunalen Gefahrenverordnung ist, bleibt der Grundsteuer unterworfen, solange der Eigentümer nicht formell eine Steuererleichterung beantragt hat. Die Finanzbehörde erkennt die Unbewohnbarkeit einer Immobilie nicht von sich aus: Es liegt am Eigentümer, den Nachweis zu erbringen, dass die Wohnung nicht bewohnt werden kann und dass diese Situation das gesamte betreffende Steuerjahr abdeckt.
Unbewohnbarkeit und unfreiwillige Leerstände: zwei unterschiedliche steuerliche Begriffe
Die steuerliche Terminologie unterscheidet zwischen freiwilligen Leerständen (ein Eigentümer, der seine Immobilie aus freien Stücken leer stehen lässt) und unfreiwilligen Leerständen, die auf einen Schaden, eine strukturelle Verschlechterung oder ein administratives Verbot der Nutzung zurückzuführen sind. Nur die zweite Kategorie berechtigt zu einer Steuererleichterung.
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Der freiwillige Leerstand setzt den Eigentümer zudem zusätzlichen Steuern aus (Steuer auf leerstehende Wohnungen in angespannten Gebieten oder Wohnsteuer auf leerstehende Wohnungen je nach Gemeinde). Die Steuererleichterung für Unbewohnbarkeit folgt einer umgekehrten Logik: Sie erkennt an, dass die Immobilie vorübergehend ihre Wohnfunktion verloren hat.
Um die Steuerbefreiung für lokale Steuern zu rechtfertigen, muss der Eigentümer nachweisen, dass die Unbewohnbarkeit nicht auf eigenes Verschulden zurückzuführen ist und dass sie den gesamten steuerlichen Zeitraum abdeckt. Ein Haus, das sechs Monate von zwölf unbewohnbar ist, reicht in der Regel nicht aus.
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Gefahrenverordnung oder Gesundheitsgefährdung: der entscheidendste Nachweis für die Steuern
Nicht alle Nachweise haben vor den Finanzbehörden das gleiche Gewicht. In der Praxis stellt eine Gefahrenverordnung oder Gesundheitsgefährdung, die vom Bürgermeister oder Präfekten erlassen wurde, das stärkste Signal dar. Dieses offizielle Verwaltungsdokument bestätigt, dass eine öffentliche Behörde die Gefahr oder die Gesundheitsgefährdung des Gebäudes festgestellt hat.
Wenn eine solche Verordnung existiert, gewährt die Verwaltung die Steuererleichterung nahezu systematisch. Der Eigentümer muss den Zustand der Immobilie nicht mehr auf andere Weise nachweisen: Die Verordnung gilt als Nachweis.
Wenn keine Verordnung erlassen wurde
Nicht alle unbewohnbaren Wohnungen unterliegen einer Verordnung. Ein massiver Wasserschaden, ein teilweiser Brand oder ein Absacken des Fußbodens können eine Wohnung unbenutzbar machen, ohne dass die Gemeinde eingreift. In diesem Fall liegt die Beweislast vollständig beim Eigentümer, und die Finanzbehörden führen eine genauere Prüfung des Dossiers durch.
Der Beweis von materiellen Indizien wird dann besonders wichtig. Die Verwaltung versucht zu überprüfen, ob der Leerstand tatsächlich real und über das gesamte Jahr hinweg fortdauernd ist.
Von der Finanzverwaltung akzeptierte Nachweise
Die Finanzbehörden legen Wert auf materielle und kontinuierliche Indizien für einen durch einen Schaden bedingten Leerstand. Das Dossier muss nachweisen, dass niemand die Wohnung, auch nicht teilweise, bewohnen konnte. Hier sind die am häufigsten akzeptierten Nachweise:
- Ein Protokoll eines Gerichtsvollziehers, das den Zustand der Immobilie beschreibt (strukturelle Risse, fehlender Fußboden, Schimmel, der die Luft ungenießbar macht), datiert und detailliert.
- Stromrechnungen mit null Verbrauch oder Bescheinigungen über die Abstellung der Zähler (Wasser, Strom, Gas), die den fehlenden Verbrauch über den gesamten Zeitraum nachweisen.
- Datierte Fotografien, die das Ausmaß der Schäden zeigen, idealerweise über mehrere Monate hinweg aufgenommen, um die Dauerhaftigkeit der Unbewohnbarkeit zu belegen.
- Empfangsbestätigungen, die nicht an die Wohnung zugestellt wurden, oder eine postalische Bescheinigung über die Nichtzustellung der Post.
- Ein Gutachten (Versicherung, Kontrollbüro), das zu dem Schluss kommt, dass es technisch unmöglich ist, die Immobilie zu bewohnen.
Ein einzelnes Dokument hat wenig Gewicht. Es ist die Konvergenz mehrerer Elemente, die die Verwaltung überzeugt. Stromrechnungen mit null Verbrauch in Kombination mit einem Protokoll eines Gerichtsvollziehers bilden ein solides Dossier.
Verfahren zur Beantragung einer Steuererleichterung über die sichere Nachrichtenübermittlung
Das Verfahren hat sich in den letzten Jahren weiterentwickelt. Seit der Einführung des Online-Dienstes “Meine Immobilien verwalten” auf impots.gouv.fr wird der Antrag auf Steuererleichterung über die sichere Nachrichtenübermittlung mit digitalisierten Anhängen bearbeitet. Der persönliche Besuch im Finanzzentrum ist in den meisten Fällen nicht mehr erforderlich.
Konkrete Schritte zur Antragstellung
Der Eigentümer meldet sich in seinem persönlichen Bereich an, greift auf die sichere Nachrichtenübermittlung zu und sendet ein Schreiben an die für die Immobilie zuständige Grundsteuerbehörde. Die Nachricht muss die genaue Adresse der Wohnung, die Art des Schadens oder der Verschlechterung und den beantragten Zeitraum der Unbewohnbarkeit angeben.
Die Nachweise (Protokoll, Fotos, Rechnungen, Verordnung, falls vorhanden) werden im digitalen Format angehängt. Die Verwaltung hat dann eine Frist, um den Antrag zu bearbeiten und kann zusätzliche Informationen anfordern.
Ein wichtiger Punkt: Der Antrag muss vor dem 31. Dezember des Jahres, das auf das angefochtene Steuerjahr folgt, gestellt werden. Ein Eigentümer, der sein Recht auf Steuererleichterung zu spät entdeckt, verliert nach Ablauf dieser Frist jede Möglichkeit der Anfechtung.
Ablehnung der Steuererleichterung: die häufigsten Gründe
Anträge werden regelmäßig aus bestimmten Gründen abgelehnt, die der Eigentümer vorhersehen kann. Der häufigste Grund betrifft die Dauer der Unbewohnbarkeit: Wenn die Wohnung technisch bewohnbar ist, auch nur für einen Teil des Steuerjahres, selbst bei umfangreichen Arbeiten, lehnt die Verwaltung die Steuererleichterung ab.
Ein weiterer häufiger Grund ist das Fehlen ausreichender Nachweise für einen unfreiwilligen Leerstand. Eine leere Wohnung, weil der Eigentümer keine Renovierungsarbeiten in Auftrag gegeben hat, wird als freiwillig leerstehend und nicht aus Notwendigkeit betrachtet.
Anfechtung nach einer Ablehnung
Im Falle einer Ablehnung kann der Eigentümer eine formelle Beschwerde bei der Finanzbehörde einreichen und sein Dossier mit neuen Unterlagen ergänzen. Wenn die Uneinigkeit bestehen bleibt, bleibt der Weg zum Verwaltungsgericht offen, erfordert jedoch ein fundiertes technisches Dossier und deutlich längere Verfahrensfristen.
Die Steuererleichterung für unbewohnbare Häuser ist nicht automatisch. Die Verwaltung unterscheidet genau zwischen erlittenem Leerstand und freiwilligem Leerstand, und das Dossier muss diese Unterscheidung in jedem Anhang widerspiegeln. Eine Gefahrenverordnung vereinfacht das Verfahren erheblich, aber in Abwesenheit dieses Dokuments bleibt die Kombination von konvergierenden materiellen Beweisen der einzige glaubwürdige Weg.